北京房价

木图

牛刀：北京房价猛涨是大跌前的昭象



在一场决定房价的博弈中，谁都没有占到便宜，转眼间2006年又将过去，在经历了长达半年的争论，更多的消费者在饱受了房价“由低到高”的煎熬之后，变得更为理性。其实这几年，全国各地房价的变动曲线，很大程度上，是一场开发商和购房者之间的承受与忍耐程度的较量。

北京，中华文脉的昭象之光，几千年文化的沉淀。可是在面临房价这个问题，北京和其他城市一样，房价持续攀升的问题摆在面前，可是没有办法去解决，只有一些大师还在借题发挥，鼓吹房价上涨，而我认为，现在这些不过是房价大跌前的“挣扎”罢了。

一、北京的住房空置率上升，空置面积大。

国家统计局公布的“国房景气指数”表明，截至7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%。北京市统计局数据显示，1至9月，北京商品房空置面积905.1万平方米，其中住宅空置面积475.9万平方米，在全部商品房空置面积中，空置时间在3年以上的面积为103万平方米。数据表明，房屋空置率再次抬高。高空置率不仅说明房地产机制出现了问题，而且供应结构存在着泡沫隐患。

北京一直是中国房市的最高点，近些年，北京的住房空置率不断上升的同时，房价也继续向上攀升，空置率与房价出现平行走势。而空置率出现的可能性也不外乎几种，一种是开发商刻意压盘，进行销售控制；一种是炒楼的人买下来的毛坯房；还有一种可能性就是滞销，楼盘因为某种原因而卖不动。现阶段，压盘是开发商很会用的手段。其目的也是人人皆知，为了牟取暴利。

当开发商碰到房屋空置，资金链出现问题的时候，不是停止新建项目就是将积压房屋降价出售。而这几年来开发商的做法是伸手找银行“借钱”，房屋空置时间再长，空置率再高，也能高枕无忧，因为银行将他们的风险最小化了。高空置率给房地产行业发展带来严重的金融风险，而开发商将这样的风险转接到银行身上。

北京房价猛涨，房屋空置的危险就越大，由于高房价下必然会推动房屋空置面积增大，那么开发商的资金链就会出现问题，以前的做法是向银行贷款。但是，自从宏观调控之后，银行的职责明确化了，贷款制度被严格控制，银行失职造成的开发商在高空置率下“有恃无恐”。所以，在开发商资金链出现问题的时候，只有降价销售这一条路可行。

二、北京的房价已连续15个月上涨，但住房租金没有变。

今年10月份，北京房屋销售价格以10.7%的涨幅，继续领先全国。自从去年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价已连续上涨15个月。自今年5月份出台新政以来，北京的房价未受到抑制，6、7、8、9四个月房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。从6月份开始，北京新建商品住房价格开始出现两位数增长，涨幅位居七十个大中城市前列。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况的基本指标（二手房售价和租金比值）显示，北京的售价租金比已接近国际警戒红线，释放出了“泡沫化”的风险预警，投资北京的房产已没有太大价值。

北京市的价格继续保持上涨的趋势，但是租赁市场的价格却没有明显的增长，使二手房的售价租金比扩大。统计显示，今年，北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，每套平均售价37万元，一居室普通住宅的售价租金比为242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，每套平均售价为49万元，其售价租金比为280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套平均售价为67万元，其售价租金比为286：1。

现在北京的房价猛涨意义不大，由于现在大部分需求的以普通住宅为主，统计显示，今年北京成交的房屋67%为90平方米以下的，总价也在60万以下，所以，明年这样的趋势更加明显，由于特定的背景，购房需求加剧了北京楼市供需矛盾，但是由于北京市开始研究限地价、限房价的“两限普通商品房”，为解决北京市居民的居住问题。2007年“十一五”期间，扩大保障性住房建设规模和保障范围，探索构建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三层住房保障体系。

三、2007年，北京郊区的顺义、通州等区将有大量的普通商品房供应，由于供应量增加，将会影响全市的房价。

去年的土地供应计划指标里，顺义、通州的土地供应量分别是400和390公顷，占到北京近郊土地供应量的绝大部分。顺义、通州是北京房地产开发的热点区域，是北京郊区化发展的典型区域，近年来，通州以中低档、低密度住宅，市政配套、商业生活配套不断提升下，逐渐成为新城市中心雏形的区域，北京郊区的顺义、通州等区域将会有更多的普通商品房供应。

2006年迟迟未开盘的限价房、踌躇满志的廉租房和经济适用房将巨大的保障住房的供应量推至2007年上市，这将直接导致明年的保障性住房的年供应量远远大于今年，促使成交量的成倍翻长。以结构调整为主的住宅产业发展的政策的执行，中低档住房供给的扩大，将从根本上迫使北京市区域性房价的大跌。

四、北京的房价已到了一个大跌的关口。

这是因为北京的房价一直上涨，而供应量“平缓、趋降”，北京楼市面临的状况是“有价无市”。北京的地产界人士一直在鼓吹房价上涨，房地产市场的购买力被严重透支。如果北京的房价继续脱离老百姓实际的购买能力，房价猛涨，越抬越高的话，一旦房价回落，那么就有可能是急剧下滑，导致楼市崩盘。

房屋的需求由两部分组成，一是自住型的，一种是投资型的；房地产作为一种资产商品，价格的高低很大程度取决于买卖双方对未来收益的预期。房价越涨，预期看涨而入市抢购，抢购又造成房价进一步上涨，价格上涨，进一步增强看涨预期……如此循环，北京的房地产升值空间被严重透支。

北京市建委官方统计网最新数据显示，10月份北京商品住宅预售登记套数大跌至11407套，较9月份（14176套）下跌了近20%，减少了近3000套，这成为自房地产调控以来最低月份。自5月份房地产宏观调控以来，北京住宅交易量一直在下跌中徘徊。其单月商品住宅预售登记套数始终没有再超过15000套。与此同时，北京的房价却仍在上涨，而“有价无市”的局面已形成

知己_2

房价走向仍是个迷,中国确实个特殊的国家,按世界惯例分析不出她的走向
我总觉得地方政府和奸商是哄抬房价的罪魁祸首
同时中南海的政策走不出中南海是房价失控的另一原因
出台过一些列控制房价的政策和具体措施,但仍无效果

奶酪_2

我想买房呢，关注中。。。

HAYA

不可能下跌，房地产可是中国鸡的屁的顶梁柱阿，房产垮了大厦还不得坍塌了阿。

Alonso_2

北京，深圳和大连一直在上涨，上海在下跌．

Damon_2

反正小区里好多的空置房呀~听说海淀房子一挖根基,房子一宿就买没了~还是有钱人多呀

Timon

现在很多有钱个体买了好几套房子等着房价进一步涨，如果房价跌下来了他们一夜之间就完蛋了。我们一个同事买了一套二手房子，50万左右，那个房子原来是这个六月份第一次出售的时候仅仅26万元。半年间翻了一番。

ChaGan_2

上海的房价在下跌？拜托不要看看网上的两个新闻就被蒙蔽了。
房价下跌近几年是不可能的事情，尽管我希望上海的房市能在我毕业前崩盘。
北京上海的房市崩了，别的地方也没人能挺得住。
但是只要有刚性需求，只要有人买得起房子还想买，哪怕背一辈子债换个安乐窝，房价就跌不下来。

ChaGan_2

话说有多少银行一边给开发商放贷一边赚广大百姓的辛苦钱。
楼市如果现在就下跌，第一个跟着开发商完蛋的就是银行。
调空政策只不过是说着哄小孩的话罢了。

知己_2

房价暴涨的根源就是利益的驱动,中国政府应该高额征收房产税,并且税额高于或等于房屋出租费,这样闲置房子\多套房子\炒作的人就没有利润空间了,房价也不会恶性暴涨了
  但问题的根源是:不是政府没想到这个方法,而是中国的公民没有真正的土地所有权,而是只有使用权,所以政府既然收了土地使用费了,就不好再收房产税了,所以房价会继续恶性暴涨的-----直到崩盘为止----这就是互相矛盾的体制弊病

朵莱娅_2

二连的房子咋那便宜呢，呵呵，昨天还跟同学在电话里闲聊，开玩笑说，在二连买两栋楼房，然后空运到东胜，赚一笔．呵呵

Tooliv_2

中国的房价不会在下跌,因为中国的房地产纯靠银行借贷~如果房地产塌了,银行就塌了,银行塌了.中国的金融界就塌了,完了中国的经济也就完蛋了,放地产泡沫是所有金融危机的开端,这是连锁反映的,但是价格如此高,又超出民众的购买能力,所以能预见的最好结果是,政府不得不强行介入压低房价,这也是唯一的出路.

[ 本帖最后由 Tooliv 于 2007-1-17 18:21 编辑 ]

知己_2

我们在初中政治里学过<资本主义经济危机>的概念:商品生产了很多,但超出了老百姓的购买力时出现经济危机------现在中国的房地产不是正走向这个方向吗?

天狼星_2

原帖由 Tooliv 于 2007-1-17 18:16 发表
中国的房价不会在下跌,因为中国的房地产纯靠银行借贷~如果房地产塌了,银行就塌了,银行塌了.中国的金融界就塌了,完了中国的经济也就完蛋了,放地产泡沫是所有金融危机的开端,这是连锁反映的,但是价格如此高,又超出民 ...

哪个国家的房地产不靠银行借贷？ 房地产当然可能垮的，日本的失落的十年里面，银行也跨了，日本政府出面才撑住了。东京prime A级别的产业，2004年只有最高点的1%，一般民宅也只有最高点的10%， 你看惨不惨？

木图

事物的发展规律就是有起伏的

千户

原帖由 木图 于 2007-1-18 17:36 发表
事物的发展规律就是有起伏的

好久没来了！好吗

木图

挺好的，不知你是？

知己_2

原帖由 天狼星 于 2007-1-18 09:40 发表


哪个国家的房地产不靠银行借贷？ 房地产当然可能垮的，日本的失落的十年里面，银行也跨了，日本政府出面才撑住了。东京prime A级别的产业，2004年只有最高点的1%，一般民宅也只有最高点的10%， 你看惨不惨？

缩水到１％～１０％，触目惊心啊

翱翔者

赶紧蹦盘吧~~
要不我那个工资哪辈子买的起房子 啊 ？
就算攒够了谁知道十年八年后疯长成啥样子~~~~

borihu

干脆咱们蒙古弟兄们买块地皮合作建房吧，就叫蒙古家园