产权_土地问题的根本

大玉儿

Jebe

情况就这么个情况，没人敢讨论这个问题，即使物权法也在刻意回避这个问题，所以它也在积累矛盾

大玉儿

产权:土地问题的根本
——内蒙古自治区农村牧区地产权制度建设调研报告

中国国土资源报（土地板）2000年/8月/7日/第3版/专页

内蒙古自治区国土资源厅

农村牧区土地产权现状

内蒙古自治区牧区集体土地产权的演变过程,主要经历了土地改革、合作化、人民公社和联产承包责任制等4个阶段牧区集体土地所有权在原人民公社三级所有、队为基础的前提下,形成了3类经营管理者,即乡农民集体、村农民集体和村民小组。牧区集体土地建设用地使用要包括5类:农牧民宅基地使用权;村内的公益事业如学校、敬老院等用地使用权公共设施如文化站、村委会办公场所等用地使用权;乡镇企业用地使用权;乡政府和驻乡企事业单位等用地使用权。

农村牧区土地产权存在的问题

从调查情况看,在收益权特别是犭虫立受偿权上,未能充分体现,如部分村民小组所有的土地在征地补偿的受偿中,存在乡、村层层提留补偿费问题,一般达总数5%～20%,用于公益事业,公共设施等建设。在集体土地使用权特别是宅基地的出租、转让方面,农牧民集体普遍没有行使土地所有者的权利,这种权利完全由农牧民个人行使。土地产权边界模糊和机能缺乏明确界定,也是一些地区农村牧区集体土地难于管理的重要原因。农村牧区的土地属于农牧民集体所有,但谁是集体组织的法人代表,集体组织的权能范围,作为集体成员的每个农牧民有哪些权利,都比较模糊,缺乏明确界定,造成农牧民对土地所有权及其权能的淡化,短期行为比较突出。因此,出现在了擅自改变土地用途,将草场开垦成耕地,将空地建房出售、出租,把土地资源非法转换成资本等情况。

集体土地使用权流转缺乏规范。农村牧区宅基地审批不规范,村民一户多宅情况比较普遍。同时,农村牧区房地产出租、转让导致的宅基地使用权出租、转让现象在城乡结合部十分普遍。一般村总户数的50%以上存在房屋出租问题也比较普遍。

驻乡镇的企事业单位在改制过程中,土地使用权流转无法得到合理处置,买卖、低价出租给个人的现象较多,从而引起农民对补偿问题的争议。同时,造成集体土地资产大量流失,使得集体所有土地的收益流入个别单位或个人腰包。

调查中发现,乡镇企业厂房抵押,引起集体土地使用权抵押,当无法还清借款时,引发关于土地使用权和补偿的争议再有,是经济纠纷中司法判决造成集体土地使用权转移使土地使用权流转管理处于两难境地,不转移没有办法执行判决,转移又会引起补偿、审批等一系列问题。

土地承包经营转让现象比较普遍,据调查,有些地区脱离土地从事二、三产业的农户以私自协商的形式有偿转让承包土地经营权大量存在。如包头市郊区14个乡有5439户农户转让土地承包经营权,占承包地的8.4%,使村集体对土地承包经营权不能形成有效的监督。

乡镇村企业用地管理疏漏较多。关、停、并、转企业造成集体土地的大量闲置。在乌兰浩特市调查的14家乡镇企业中,有7家企业存在着不同程度的土地闲置问题,占所调查企业数量的50%。还有的入股的集体土地使用权未作地价评估。乡里只是以协议方式和的无科学根据地估算入股的土地价格。这种混乱的、无规则的做法使土地的价值无法真实、充分地体现出来,必然会给乡镇企业本身造成严重的经济损失,同时其入股的土地使用权在法律上也没有保证。对一些转制的乡镇企业用地不予评估作价,使个体私营企业无偿使用集体土地。在调查的乌兰浩特市城郊乡慧文变压器厂,原为乡镇企业,由于经营、管理方面的原因,已面临停产。在转制给个人经营的过程中,乡里只对厂房机械设备进行了作价,由个人向乡里交纳40多万元的厂房设备费,而对土地并未评估作价,从而造成私营业主无偿使用集体土地,使得土地所有权人对已经发生了转移的土地使用权无法在法律上和经济上实现其利益。

农村牧区集体土地权属争议情况日趋复杂化。土地所有权和使用权确权依据不充分,土地权属争议问题突出。农村牧区集体土地所有权和建设用地使用权争议是当前土地权属争议的主要方面。就调查情况分为三类:一是城乡结合部国有土地与集体土地争议最为突出,解决难度大,易引起上访等现象。自1992年以来,包头市规划土地管理局共处理了80余起土地权属争议案件,其中95%以上为城乡结合部集体土地所有权与国有土地所有权之间的争议。二是村集体土地所有权之间(包括村民小组之间)的权属争议。三是宅基地土地使用权和集体建设用地使用权之间的争议。如乡镇政府的事业、企业单位在50年代～80年代使用的集体土地,当地未明确使用方式,也没有正式用地手续,导致各种争议产生。

几点建议

经过调查分析,针对当前农村牧区土地产权存在的问题,今后应加强以下几方面的工作:

──细化农村牧区集体所有权和建设用地使用权确权的规定。重点要解决三个问题:一是历史上形成的乡镇政府及企事业
单位占用农村牧区集体土地的确权问题;二是要明确农牧民集体土地的所有权代表,确定经营、管理者的权利和义务;三是农村牧区集体所有荒地的确权依据。

──制定权属争议处理的可操作性办法。实行土地争议处理的“谁主张、谁举证”制度。建立土地权属争议的公开处理制度,增强案件处理的透明和公开性,使争议双方都能心服口服。

──加快农村牧区集体土地登记、发证步伐。这是明确土地权属,解决土地争议的根本措施。通过登记、发证,我们可将所有农村牧区拥有所有权和使用权的土地按国家规定的程序,对其中权属明晰、界址清楚、数量准确的土地进行造册、登记、发证、上图;对不具备此条件的则列为权属争议区,按程序加以解决。今后发生土地权属争议时,只以集体土地使用证为唯一法律凭证,这样可以“一劳永逸”地解决农村牧区土地权属问题。

──土地行政主管部门应进一步强化对承包经营土地的管理。土地行政主管部门应通过向土地使用者核发的集体土地使用证书的方式,介入、强化对农村牧区承包经营的集体土地管理,改变土地行政主管部门对农村牧区集体土地管理虚化的状态,把土地统管的原则落到实处。

──集体土地建设用地使用权转让管理的法律和政策依据要尽快制定,要解决三个问题:一是地上物转移时,土地使用权处置原则和办法;二是地上物出租时,所有者和使用者之间的收益分配问题;三是地上物抵押时,应明确抵押失败时土地使用权如何处置的问题。

litkt

土地问题的根本是土地上的人的组织。
如果蒙古人能组织起来，内蒙古的土地产权归属根本就不是问题。